条件入力 金額単位は万円、金利は年率です
月返済の見え方 元利払い部分と残価利息を分けて表示
残価部分は利息のみ返済として扱い、残価元金は40年満了時の出口判断に残します。元利払い部分は当初優遇終了時点で残債を再計算し、残期間で返済し直す前提です。
浮いた資金の運用 月返済差額を毎月積み立てた場合の参考試算
課税は、運用益を売却して利益確定した場合の概算です。初期値は上場株式等の配当・譲渡益の申告分離課税20.315%を置いています。NISA等の非課税制度を使う場合は税率を0%に変更できますが、年間投資枠・非課税保有限度額・対象商品・制度変更は別途確認が必要です。手数料、信託報酬、為替、元本割れ、損益通算、繰越控除は含めていません。
40年後の出口 PDFの整理に合わせた3パターン
住み続ける
残価部分はリバースモゲージ型として利息返済を継続します。
残価元金は死亡時等に一括償還する想定です。実際のノンリコース条件は金融機関確認が必要です。
残価を返済して住替える
自己資金または売却代金で残価設定額を返済し、住替えます。
残価以上で売却したい場合は、Best Value Homeの売却ルール確認が必要です。
施工工務店の買取
資料上は、買取価格を残価設定額とする整理です。
施工工務店による買取体制、覚書、認定・維持管理条件が前提になります。
比較表 残価設定ローン / フラット50 / フラット40 / フラット35 / フラット20
| ローン | 金利 | 返済元金 | 当初月額 | 6年目以降 | 35年内支払 | 35年後残元金 | 見せ方 |
|---|
ARUHI金利は2026年6月実行金利の新規借り入れを参照し、融資比率が9割以下か9割超かで自動切替します。比較年数は「浮いた資金」タブの比較年数を使用し、35年時点でフラット40極やフラット50に残債がある場合は残元金として表示します。
ケース比較 上の試算ケースタブで追加した条件を横並び比較
| ケース | 土地+建物 | 自己資金 | 融資総額 | 住宅残価額 | 残価設定 当初 | 残価設定 6年目以降 | 融資比率 |
|---|
「+ 試算追加」で現在の条件を複製し、自己資金や土地・建物価格を変えると、ケースごとに比較できます。
根拠と確認事項 対外説明ではこの欄も一緒に確認
第４回運営委員会資料.pdf
- Best Value Home住宅を活用し、将来の住宅資産価値を当初から組み込む住宅残価設定ローンの構想。
- 対象は、長期優良住宅、Best Value Home住宅、定期点検100%実施、建物価値保証、施工工務店による買取体制などの条件がある住宅。
- 画面初期値は、提案時に説明しやすい概算として土地30%・建物30%に統一。
- PDF資料上は、建物が新築取得価格の25%、土地が取得価格の40%、概ね住宅取得価格の30%という整理。
- 5,000万円例では、取得価格×30%の概算として残価1,500万円、元利払い部分3,500万円、残価部分は利息のみ返済。
ローカルPDF: /Users/hiramatsu/Downloads/第４回運営委員会資料.pdf
残価設定ローンの計算書.xlsx
- 土地2,000万円、建物3,000万円、諸費用400万円、融資総額4,300万円の検算用シナリオ。
- 現行画面の初期残価率は、土地30%・建物30%として再計算。
- 旧計算書では残価が土地800万円、建物750万円、合計1,550万円の条件だったため、過去検算値として区別して扱う。
- 計算書作成時の比較金利は検算用として参照し、画面上の比較ローン金利はARUHI最新金利に置き換える。
ローカルGoogle Sheet: /Users/hiramatsu/Library/CloudStorage/GoogleDrive-hiramatsu@hiramatsukenchiku.net/マイドライブ/残価設定ローンの計算書.gsheet
最新確認が必要な公開制度
住宅金融支援機構は、特定残価設定ローン保険を案内しています。ただし、商品内容や販売開始時期は取扱金融機関ごとに異なるため、 このツールでは金利・開始時期・対象条件を「要確認」として扱います。残価設定ローンの元利払い部分は、現時点の説明用前提としてフラット35と同一金利に連動させています。 残価部分の利息のみ金利は、日本住宅ローン側の正式条件確認が必要です。
運用益の課税とNISA
- 運用タブでは、税引前運用益に対して課税率を掛け、概算税額と税引後運用残高を表示。
- 初期値は、上場株式等の配当・譲渡益で一般的に使う20.315%を採用。
- NISA口座内の対象商品から得られる利益は制度条件の範囲で非課税のため、非課税前提では課税率を0%に変更して試算。
- 実際にはNISAの年間投資枠・非課税保有限度額、手数料、信託報酬、為替、損益通算、税制変更を確認する必要があります。
SBIアルヒ 住宅ローン金利一覧
- 2026年6月実行金利の新規借り入れを参照。
- 融資比率9割以下: 15-20年 1.890%→2.890%、21-35年 2.210%→3.210%、36-50年 2.380%→3.380%。
- 融資比率9割超10割以下: 15-20年 2.000%→3.000%、21-35年 2.320%→3.320%、36-50年 2.490%→3.490%。