国土交通省「中古住宅の建物評価手法の改善」の考え方をベースに、 期待耐用年数(長持ちするか)によって建物価値が何年後にいくらになるかを試算。 ローン残債との差引で純資産(あるいは債務超過)を年次比較し、長寿命住宅の経済的優位性を定量化します。
※デフォルト22年は税法上の木造法定耐用年数。50年はMarshall&Swift米国鑑定のaverage、75年は長期優良住宅認定の目安、100年は平松建築仕様の想定期待耐用年数。 MLIT方式は「建物価値 = 新築価格 × { 1 - 80% × (経過年/耐用年数) }」で残価率20%を下限とします。
| 経過年 | ローン残債 | 標準22年 建物価値 | 良質50年 建物価値 | 長期優良75年 建物価値 | 平松100年 建物価値 | 純資産差(④-①) |
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※純資産差=「平松100年シナリオの純資産」-「標準22年シナリオの純資産」。マイナスは平松仕様が劣る年(通常はない)。
※上記は「毎年の純資産」の60年間累積ではなく、「各時点で平松100年仕様を選んだ場合の建物価値の残存」が標準仕様に比べてどれだけ多いかを示します(面積差)。
ここが一番、みなさんに知ってほしいところです。建てた瞬間の満足じゃなくて、30年40年後の純資産で考えてください。
法定耐用年数の22年ってのは、税金の計算式で使う数字なんですよ。実際の家の寿命じゃない。でも、ほとんどの銀行・不動産屋がこの22年で評価してるから、木造住宅は「20年で価値ゼロ」って扱いになる。これがローンと価値のズレを生むんです。
長期優良住宅の認定を取って、メンテナンスをちゃんとすれば、100年スパンで見たときに家が資産として残る。これが構築型の家づくりです。
※出典: 国土交通省「中古住宅の建物評価手法の改善に向けて」(平成25年8月)、Marshall & Swift Residential Cost Handbook(米国鑑定基準参考)、固定資産評価基準別表第9(木造専用住宅の経年減点補正率基準表)。
※本ツールは概算であり、実際の売買価格や担保評価は市場動向・リフォーム履歴・地域要因によって変動します。